Em 2016, São Paulo registrou o lançamento de 19,4 mil unidades habitacionais. Uma década depois, em 2025, o número de lançamentos saltou para mais de 139 mil imóveis - um avanço de 620%. O mercado imobiliário da cidade mais rica da América Latina viveu uma verticalização sem precedentes na última década, impulsionado pelo segmento econômico, com apartamentos cada vez menores, condomínios com mais serviços e prédios adensados nas regiões centrais.

O movimento de transformação da capital paulista é resultado de novos arranjos familiares, mudanças no modelo de financiamento para habitação, desafios de construção e busca por rentabilidade financeira por parte das incorporadoras. Porém, nada foi tão determinante quanto os incentivos do Plano Diretor Estratégico e do Minha Casa, Minha Vida.

Imóveis menores dominam o mercado

Em 2016, a maior parte dos apartamentos lançados em São Paulo tinha entre 45 e 65 m² (42,50%). Os imóveis com menos de 45 m² representavam apenas 30% dos lançamentos, de acordo com dados do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP). Em 2025, a área passou a ser de 30 m² a 45 m² (60%), seguido por imóveis com menos de 30 m² (27%) - categoria que só passou a integrar o estudo a partir de 2018.

Tamanho dos imóveis residenciais lançados na última década em São Paulo

Em 2016, os imóveis com até 45 m² representavam 30% do mercado. Em 2024, essa representação saltou para 83%

A redução média do tamanho dos imóveis foi puxada pelo encolhimento dos apartamentos de um dormitório, que são os mais utilizados para cumprir as metas de adensamento do Plano Diretor. Se em 2016 a cidade assistiu ao lançamento de 2,9 mil unidades de um dormitório, o número saltou para 43,9 mil em 2025. A área média dessas unidades também diminuiu, de 36,2 m² para cerca de 27 m², a menor da história.

O encolhimento das unidades é justificado pelo encarecimento do custo da terra. “A legislação do Plano Diretor tem fórmulas matemáticas que te obrigam a produzir mais unidades por terreno. Em vez de fazer quatro por andar, você faz oito. É uma boa lógica, porque você adensa mais pessoas nos eixos de transporte”, afirma Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP.

Wertheim também diz que o uso de ferramentas tecnológicas aumentou a produtividade e a eficiência dos projetos. “Isso permite que um apartamento de 70 m² hoje ofereça as mesmas funcionalidades que um de 80 m² oferecia há décadas”, diz. “Além disso, houve uma migração de áreas privativas para áreas comuns. O morador utiliza mais as áreas comuns do prédio, o que reduz a necessidade de metros quadrados adicionais”.