Cerca de 20% das transações imobiliárias realizadas nos últimos cinco anos no município de São Paulo tiveram recolhimento de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em valores superiores àqueles devidos de fato pelos contribuintes. É o que aponta levantamento feito pelo advogado Marcus Novaes com base em cruzamento entre dados da prefeitura e de cartórios por meio da ferramenta ITBI Fácil, criada por ele.

Foram identificadas nesse período 195 mil transações com cobranças do imposto considerando o valor venal de referência da prefeitura, e não o valor da transação entre compradores e vendedores, o que contraria decisões do TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo) e do STJ (Tribunal Superior de Justiça), segundo advogados ouvidos pela Folha.

Com base na diferença entre os dois critérios, a ferramenta aponta que a base de cálculo dessas operações estaria inflada em R$ 40 bilhões. Haveria R$ 1,2 bilhão em tributos a serem restituídos, considerando a alíquota municipal de 3% do imposto.

Os valores consideram as operações em que seria possível pedir a devolução -últimos cinco anos- embora haja no Judiciário ações referentes a pagamentos anteriores a abril de 2021.

Em março de 2022, a Primeira Seção do STJ tratou da questão em um recurso repetitivo, caso em que a tese fixada pelo tribunal deve ser aplicada na solução de casos semelhantes em todo o país. Ficou definido que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.

O tribunal disse também que "o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral".

Para o STJ, o valor declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado. Para questionar essa declaração, o fisco municipal deve abrir processo administrativo.

O ITBI, no entanto, é um tributo calculado automaticamente pela prefeitura. Como afirma o advogado Marcus Novaes, é um tributo praticamente sem inadimplência. Quem considera ter pago um valor indevido precisa pedir a devolução por meio do portal da prefeitura ou buscar a Justiça para reaver o dinheiro.

Novaes afirma ter ações também em outros municípios paulistas e em outros estados, uma vez que a prática de utilizar o valor venal foi copiada por diversas prefeituras.

"O STJ pacificou que a base de cálculo é o valor da transmissão em condições normais de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção e é condizente com o valor de mercado, que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI", afirma.